(信报)在翻阅年报和反覆查阅各项资料后，笔者发觉华润置地（1109）的发展策略和经营模式均具独特优势，在房地产市场集中度趋升的大形势下，像润地这样的龙头地产股，甚具长线投资价值。
润地是国资委直属企业华润集团专营地产业务的旗舰公司，是内地最具实力的综合型地产开发商之一，2010 年3 月被纳入为恒生指数成分股，至2012 年底时，其主要收入来自销售已发展物业和物业投资与管理，前者以销售不同系列住宅物业为主， 占收入高达86.8%，后者则占8.4%，并以都市综合体和区域商业中心两种模式进行发展，集团业务已延伸至全国42 个城市， 现有员工17301 名。
量多价低策略奏效
润地最近公布了2012 年度业绩，整体营业额按年增长23.9%，达443.64 亿元（港元．下同）；净利润和每股盈利分别为105.69 亿元和1.819 元， 同比上升30.14% 和22.4% ； 连同末期息27.3 仙，全年派息共33.6 仙，同比上升28.7%。
集团业绩的提升，主要是由住宅开发业务所带动，其结算面积和营业额分别为260.74 万平方米和385.22 亿元， 较去年同期增长20.4%和23.1%；而毛利率较去年下降2.6 个百分点，至36.9%，显示了集团为应对中央的调控政策，采用量多价低的策略。
润地管理层早于三年前已开始调整产品结构，目前85%住宅项目属中小户型单位，既能满足首置和首改型的刚性用户需求（可享受公积金贷款政策），又可顺应中央抑制住房的投机性和投资性的政策目的。
受惠于以上调整产品策略，集团2012 年度的住宅项目签约额大幅上升45.2%，至521.93 亿元人民币，显示集团的量多价低策略十分奏效。
截至今年3 月10 日，集团本年度已实现签约额137.27 亿元人民币， 连同去年底未结算的524.68 亿元人民币签约额，集团共有661.95 亿元人民币的签约额留待本年及以后年度结算，其中锁定在2013 年度内结算的营业额高达400.71 亿元人民币，为本年度的业绩打下了坚实的基础。
土地储备方面，集团拥有足够未来三至五年的开发需要规模，至本年3 月底为2935.94 万平方米（可建筑面积），当中在建及拟建持有投资物业土地储备达510.3 万平方米，本年度预计新增7 个共达490.06 万平方米「住宅+商业」项目，当中新增投资物业为125.13 万平方米，集团未来并会继续适当增持土地，以在全国落实其「住宅+商业」的主要战略目标。
持有商场、酒店和写字楼等商业地产投资物业，是润地一项实施多时的长远战略，主要目的是获取「住宅+商业」的协同效应，将土地效益最大化，并借着投资物业的稳定租金收益，平衡单纯发展住宅物业所面对的行业波动周期，最重要是可减轻来自中央调控住宅市场的负面影响。
截至2012 年12 月底，集团的投资物业账面总值为443.57 亿元，占集团总资产值的19.4%，连同酒店收益，去年出租业务的营业额达38.36 亿元，同比上升37.4%；此外，投资物业于年度内的估值增加了33.2 亿元，显示集团的商业地产策略已初见成效，距离其把商业地产的资产比例和盈利贡献于2015 年增至40%的目标迈进一大步。
利用母公司资金优势
为达致以上目标，集团除以合作方式减轻商业地产的前期投资外，去年更透过发债和银行贷款融资超过100 亿元，以应付其持有投资物业的庞大资金需要；此外，集团还倚仗母公司华润集团的雄厚实力，使出独门秘技「孵化战略」来完成「住宅+商业」的扩张大计（集团于2011 年制定了五年后将销售额提升至1000 亿元）。
所谓「孵化战略」其实是由华润集团先为润地购买和持有前期阶段的地产项目，待项目发展成熟后便按市场价格注入上市公司，其最大好处是利用了华润集团的资金实力优势，避开了地产项目资金庞大和回笼较慢的压力。
润地自2005 年开始至去年年底，共获华润集团九次以「孵化战略」注入近400 亿元的项目资产，当中以现金支付比例远低此数，这是润地过去能以低融资成本，却又能以较快速度成长的主因。
在最近一次注资行动中，润地仅以21.17 亿元代价，便把可建筑面积达119.2 万平方米的南宁华润中心纳为旗下项目，而润地近期在深圳正密锣紧鼓布局的6 个总建筑面积接近1000 万平方米的「住宅+商业」项目，其中总投资额高达300 亿元人民币的华润大涌城中村改造项目，甚有机会在未来数年内注入润地，届时润地的发展将有一番新景象。
总括而言，润地针对内需的住宅发展策略颇为成功，本年度的业绩表现已有相当保证，商业地产的发展也渐具规模，其独特的「孵化战略」与「住宅+商业」模式使润地能取得较同业优胜的发展前景，加上集团整体业务受到调控政策的影响较低，如要选择一只内房股作为投资组合，润地目前会是笔者的首选股票。
关于楼市泡沫的解释，笔者在网上看到一个很好比喻，当粉丝也能以鱼翅价格卖出时，这表示泡沫现象已经悄然产生，眼见目前连二手居屋价格也飞涨起来，大家若选择以现水平价格买楼投资，最好先衡量自己有没有坐过山车的心理质素才可入市呀！